최근 부동산 시장에서는 아주 많은 이상한 거래가 하나둘씩 포착되고 있습니다. 예를 들어 시세가 25억 원 정도 하는 고급 아파트가 17억 원에 팔린 사례가 등장하면서, 사람들 사이에서 “혹시 세금 피하려고 일부러 싸게 판 거 아냐?”는 의심이 나오고 있습니다.
이 글에서는 '아파트 저가매매'가 왜 문제인지, 편법 증여로 의심받는 이유는 무엇인지, 그리고 실제로 어떤 경우에 세금이 부과되는지에 대해 쉽고 자세히 설명해 드립니다.
1. 아파트를 시세보다 싸게 팔면 왜 문제가 되나요?
부동산 거래에서 가격은 아주 중요한 기준입니다. 정상적인 사유 없이 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 거래하면 국세청은 “이건 부모가 자식에게 재산을 물려준 거다”라고 판단할 수 있습니다.
예를 들어, 아파트 시세가 25억 원인데 실제 거래는 17억 원에 이뤄졌다면, 차액인 8억 원이 '공짜로 준 돈' 즉 증여로 간주될 수 있다는 말입니다. 이럴 경우, 증여를 받은 사람(보통 자녀)은 증여세를 내야 합니다.
국세청은 보통 다음과 같은 경우에 주의 깊게 봅니다:
- 시세보다 30% 이상 낮은 가격으로 거래된 경우
- 팔고 산 사람이 가족이나 친척인 경우
- 거래 후에도 집을 판 사람이 여전히 거기 살거나 관리하는 경우
- 집을 산 사람이 돈을 어디서 마련했는지 소득으로 설명이 안 되는 경우
2. 실제 편법 증여는 어떻게 이뤄지나요?
아래는 국세청이 실제로 조사해 세금 부과한 사례들입니다:
- 사례 1: 부모가 자녀에게 아파트를 17억 원에 팔았지만 실제 시세는 25억 원이었습니다. 국세청은 8억 원을 증여로 보고 자녀에게 약 2억 5천만 원의 증여세를 부과했습니다.
- 사례 2: 형제가 공동 명의로 집을 산 것처럼 계약서를 작성했지만, 실제로는 한쪽이 전액을 부담하고 다른 쪽은 돈을 내지 않았습니다. 이 경우 돈을 안 낸 쪽이 무상으로 지분을 받은 것으로 간주되어 세금이 부과됐습니다.
- 사례 3: 지인 명의로 집을 샀다가 나중에 다시 원래 사람에게 명의만 돌려놓은 경우도 문제가 됩니다. 실제로 소유자가 바뀐 게 아니라면 세무조사 대상이 됩니다.
3. 세금 없이 절세하려면 어떤 점을 주의해야 할까요?
부모가 자녀에게 집을 싸게 팔거나 증여할 수는 있지만, 이때는 정해진 절차와 세금을 지켜야 합니다.
합법적인 절세는 아래 조건을 충족하면 가능합니다:
- 감정평가서를 준비해 매매 가격이 타당하다는 것을 입증
- 돈의 출처가 명확해야 함 (예: 자녀가 대출받은 내역, 예금 내역 등)
- 거래 후 실소유권도 바뀌어야 함 (실제로 자녀가 입주하거나 관리)
반면에 아래와 같은 거래는 편법으로 간주되어 증여세 + 가산세가 부과될 수 있습니다:
- 가격을 대폭 낮춰서 계약
- 자녀가 소득이 없는데 고가 아파트를 매수
- 서류상으로만 거래하고 실제로는 부모가 계속 사용
결론: 싸게 팔면 무조건 좋은 건 아니다
아파트를 싸게 팔아도 무조건 절세가 되는 게 아닙니다. 오히려 아주 많은 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
실제 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 거래하면, 국세청은 이를 ‘편법 증여’로 보고 증여세를 부과합니다. 부모 자식 간 거래일수록 더 주의해야 하며, 정상적인 사유와 근거를 반드시 준비해야 합니다.
마무리
핵심 요약: 저가매매는 세금을 줄이려는 '꼼수'로 보일 수 있으며, 세무당국이 이를 탈세로 판단하면 수천만 원에서 억 단위의 세금이 추가로 부과될 수 있습니다.
따라서, 부동산 거래는 단순히 ‘가격’만 보는 것이 아니라 ‘정당한 절차’와 ‘세무 리스크’를 함께 고려한 전략적 판단이 필요합니다.
피해가 안 가도록 꼼꼼하게 읽어보시고 판단을 내리시길 바랍니다.