집값은 다시 오르고 있고, 전세금도 조금씩 반등하고 있습니다. 2030세대는 “또 기회를 놓치는 게 아닐까?” 불안해합니다. 그런데도 현실은 녹록지 않습니다. 6억짜리 아파트를 사기엔 현금도 부족하고, 청약은 당첨이 요원하고, 대출도 복잡하게 느껴지죠. 하지만 최근 실거주 목적으로 전세를 끼고 6억 원대 아파트를 ‘무자본’ 혹은 소자본으로 매입한 사례들이 하나둘씩 등장하면서 관심을 끌고 있습니다. 이번 글에서는 2025년형 내 집 마련 전략으로 떠오르는 '전세 끼고 사기'의 실전 사례와 적용법을 소개합니다.
전세가율 80% 이상 지역이 기회다
최근 군포, 안양, 수원, 인천 검단, 청라 등 수도권 외곽이나 비규제지역에서는 전세가율 80% 이상인 단지들이 다수 존재합니다. 예를 들어 군포 산본의 B단지 59㎡ 아파트는 시세가 6억인데, 전세가가 4억9천에 형성돼 있습니다. 이 경우, 집을 매수할 때 매입자 부담금은 취득세와 잔금 일부만 있으면 거래가 성사됩니다.
이런 고전세가율 매물은 주로 신축 단지의 전세 선호 현상 혹은 역세권·학세권 입지의 전세 수요가 높은 지역에서 나타납니다. 2025년 현재 전세시장이 일부 안정되면서 다시 전세 수요가 늘고 있어, 이 같은 구조는 더 많아질 가능성이 있습니다.
여기서 중요한 것은, 이 전략은 ‘갭투자’가 아닌 실거주 기반이라는 점입니다. 매입자는 입주 시기를 조율하거나 계약 만료 후 실거주로 들어갈 수 있고, 그 사이 전세 보증금을 통해 목돈 없이 집을 보유하게 됩니다. 다세대주택이 아닌 아파트 중심으로 진행해야 매각 가능성과 안전성도 높습니다.
대출, 보증제도 총동원: 초기 자금 1천만원으로 집 사는 법
6억짜리 집을 무자본에 가깝게 마련하기 위해선 무엇보다 대출 상품과 보증제도를 잘 활용해야 합니다. 가장 핵심적인 것은 주택담보대출(LTV)과 정책 모기지, 그리고 전세보증금 반환 보증입니다.
보통 LTV 70%까지 가능한 비규제지역의 경우, 집값 6억 중 1.2억 원(20%)만 마련하면 된다고 알려져 있지만, 이 20% 중 상당 부분을 전세보증금으로 메울 수 있다면 실투자금은 수백만 원~1천만 원 선으로 낮출 수 있습니다.
여기에 보금자리론, 디딤돌대출, 특례보금자리론 등 정부 정책금융은 금리가 3%대로 고정되어 있으며, 중도상환수수료도 낮고 장기 상환이 가능합니다. 청년의 경우 청년 우대형 버팀목 전세대출로 전세금 조달이 가능하며, 이 경우 월세 없이 전세로 입주한 후 집은 소유하고, 전세보증금은 보장받는 구조로 설계됩니다.
또한 전세보증금 반환 보증을 가입하면, 혹시 세입자가 돌려주지 못하는 일이 생겨도 HUG나 SGI에서 보증금을 대신 지급해주기 때문에 리스크를 줄일 수 있습니다.
실거주 기반 전략으로 자산 형성까지 연결하기
이 전략의 강점은 단순히 '집을 갖는다'에 머무르지 않습니다. 주거비를 월세가 아닌 자산으로 전환하는 것이 핵심입니다. 6억짜리 아파트를 사면 향후 시세 상승은 물론, 해당 아파트에서 실거주 2년 이상 시 양도세 비과세 혜택까지 누릴 수 있어 절세 효과도 큽니다.
또한 임대 계약 종료 후 입주하면서 자녀 교육, 출퇴근, 거주 편의 등 실생활 이점을 직접 체감할 수 있고, 장기적으로 주택을 담보로 한 추가 대출을 통해 레버리지 활용도 가능합니다.
물론 리스크도 있습니다. 대표적으로는 전세가 하락, 금리 상승, 매도 시기 미스 등이 있습니다. 하지만 전세가율이 안정된 지역, 실거주 목적, 중장기 관점이라는 조건을 갖추면 이 리스크는 크게 줄어듭니다.
“6억짜리 집, 나는 못 사겠지…”라는 생각은 이제 바뀌어야 합니다. 2025년 현재는 금리도 안정되고, 전세도 다시 활성화되며, 정부의 무주택자 지원책도 확대되고 있는 때입니다. 전세를 끼고 매수하고, 대출을 활용해 현금 유동성을 확보하며, 장기 실거주로 전략을 전환하면 목돈이 없어도 내 집 마련이 가능합니다.
마무리
당신에게 맞는 전략을 찾는 것이 출발점입니다. 지금 조건을 점검하고, 전문가 상담 또는 대출 사전 심사를 통해 실현 가능한 ‘작은 시작’을 만들어보세요. 목돈 없이 시작하는 내 집 마련, 2025년의 현실입니다.